Como definir preços
por época no teu AL

A maioria dos anfitriões define um preço base e faz pequenos ajustes "à sensação". Colocam um pouco mais no verão, um pouco menos no inverno, e ficam por aí. Mas esta abordagem ad hoc deixa sempre dinheiro na mesa — na época alta porque ficaram baratos quando havia procura, na baixa porque ficaram caros quando deviam ter enchido o calendário.

A gestão de receita por épocas é a prática de definir preços sistematicamente em função da procura esperada. Não precisas de software sofisticado para começar — precisas de um sistema simples e disciplina para o seguir.

As três épocas do AL em Portugal

Estes multiplicadores são um ponto de partida — a realidade varia muito por região. Um AL no Algarve tem uma época alta mais concentrada (julho e agosto) mas com picos mais altos. Um AL em Lisboa tem sazonalidade mais suave mas procura de negócios ao longo do ano. Um AL em Trás-os-Montes tem picos nos fins de semana e feriados pontuais.

Como calcular o teu preço base

O preço base é o ponto de ancoragem para toda a tua estratégia. Para o calcular:

1. Pesquisa os 5 AL mais semelhantes ao teu na mesma zona (tipologia, tamanho, qualidade) no Booking ou Airbnb
2. Nota o preço médio de uma noite em época média (março-maio)
3. Posiciona-te ligeiramente abaixo da média se ainda não tens avaliações, ou na média/acima se tens 4.7+ estrelas

Preços diferenciados por dia da semana

Além da sazonalidade anual, há uma sazonalidade semanal que a maioria dos anfitriões ignora: sexta e sábado valem mais em quase todos os destinos de lazer. A diferença pode ser de 30% a 50%.

Estadia mínima: a alavanca que mais pessoas ignoram

A estadia mínima não é só uma regra operacional — é uma ferramenta de pricing. A lógica é simples: quanto mais curta a estadia, maior o custo de limpeza e gestão por euro facturado. Compensas isso com:

• Alta temporada: mínimo de 5–7 noites em julho e agosto. Isto força estadias mais longas e maximiza a receita sem aumentar o trabalho de rotatividade.
• Média temporada: mínimo de 2–3 noites. Elimina as reservas de uma noite mais caras de gerir.
• Baixa temporada: mínimo de 1 noite. O objectivo é ocupar — qualquer receita é bem-vinda.

Feriados e eventos especiais

Cria uma lista dos eventos que impactam o teu destino: festivais locais, feriados nacionais, feiras, eventos desportivos. Em Portugal, os mais relevantes para a maioria dos AL são:

• Semana Santa (março/abril) — feriado longo, grande procura
• 25 de abril + 1 de maio (pont frequente) — escapadinha de 4-5 dias
• Festa de Lisboa (junho) — só para AL em Lisboa
• NOS Alive, Super Bock Super Rock, MEO Sudoeste — para AL próximos dos locais
• 8 de dezembro + Natal + Ano Novo — época curta mas com preços máximos

Para estes eventos, aumenta os preços com 60–90 dias de antecedência e aplica estadia mínima de 2–3 noites. É quando a procura supera a oferta e os hóspedes aceitam pagar mais.

Erros mais comuns na definição de preços

1. Preço único o ano todo

O erro mais básico e mais comum. Um AL que cobra €90/noite em agosto está a deixar €90+ na mesa cada noite. Um que cobra €90 em fevereiro pode estar a perder reservas para a concorrência a €65.

2. Não actualizar os preços com antecedência suficiente

Os melhores hóspedes reservam com 60–120 dias de antecedência. Se actualizas os preços da época alta em julho, já perdeste os melhores meses de aquisição. Define os preços da época alta em março, no máximo.

3. Seguir os concorrentes cegamente

A concorrência dá um sinal, não uma resposta. Se os teus concorrentes têm piores fotos, menos avaliações e menos comodidades que o teu AL, podes cobrar mais. Se são superiores em alguns aspectos, ajusta em conformidade.

4. Ignorar a taxa de ocupação

O objectivo não é maximizar o preço por noite — é maximizar a RevPAN (receita por noite disponível). Um AL a €150 com 60% de ocupação faz €90/noite disponível. Um a €110 com 85% de ocupação faz €93.50. A segunda opção é melhor, apesar do preço mais baixo.