Portugal tem uma das legislações de alojamento local mais detalhadas da Europa. A boa notícia é que o processo é inteiramente online e, na maioria dos casos, demora menos de uma semana a completar. A má notícia é que existe burocracia espalhada por três entidades diferentes — e muita gente fica baralhada no meio.
Este guia consolida tudo num único lugar: o que registar, onde, por que ordem, e o que acontece se não o fizeres.
O que é exactamente o registo de AL?
Explorar um imóvel para alojamento turístico em Portugal sem estar registado é ilegal e sujeito a coimas. O registo envolve três passos distintos:
- Registo na Câmara Municipal — comunicação prévia de exploração de AL
- Registo no RNAL — Registo Nacional de Alojamento Local (portal do Turismo de Portugal)
- Registo na AT — Autoridade Tributária (para emitir recibos e pagar impostos)
São três entidades, três portais, mas existe uma boa notícia: o registo na câmara e no RNAL pode ser feito em simultâneo através do Portal do Cidadão.
Os 5 passos do registo
Reúne a documentação
Antes de abrir qualquer portal, junta estes documentos. Vais precisar deles digitalizados:
- Caderneta predial do imóvel (obtida no Portal das Finanças)
- Licença de utilização do imóvel (obtida na câmara municipal — para imóveis anteriores a 1951 pode não existir)
- Comprovativo de morada (se não és o proprietário, contrato de arrendamento ou autorização escrita do proprietário)
- Certificado de conformidade do contador de gás (se aplicável)
- Seguro de responsabilidade civil multirriscos
Comunica à câmara municipal
A comunicação prévia de exploração de AL à câmara é o primeiro passo formal. Podes fazê-la de duas formas:
- Portal do Cidadão — recomendado, mais rápido, requer Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão com leitor
- Presencialmente na câmara municipal onde o imóvel está localizado
No portal, procura "Alojamento Local — Comunicação Prévia". Preenches os dados do imóvel, carregas os documentos e submetes. Recebes imediatamente um número de registo provisório.
Registo no RNAL
O Registo Nacional de Alojamento Local é automático após a comunicação à câmara quando feita pelo Portal do Cidadão. O sistema atribui um número RNAL (ex: AL-123456/2026) que deves exibir em todos os anúncios no Booking, Airbnb e noutras plataformas.
Podes verificar o estado do teu registo em: rnt.turismodeportugal.pt
Registo na Autoridade Tributária
Para emitir recibos e declarar rendimentos de AL, precisas de:
- Abrir actividade no Portal das Finanças (e-fatura) na categoria de rendimentos prediais (Categoria F) ou actividade empresarial (Categoria B), dependendo da tua situação
- A maioria dos anfitriões individuais opta pela Categoria F (mais simples) se o AL não for a actividade principal
- Se tiveres vários AL ou for a tua actividade principal, Categoria B com regime simplificado pode ser mais vantajoso — consulta um contabilista
Placa identificativa obrigatória
É obrigatório afixar uma placa metálica na entrada do imóvel com a identificação "AL" e o número de registo. As placas estão disponíveis online por €5–€15.
Nos anúncios online (Booking, Airbnb, site directo), o número RNAL deve aparecer claramente.
Documentos necessários — resumo
| Documento | Onde obter | Obrigatoriedade |
|---|---|---|
| Caderneta predial | Portal das Finanças | Obrigatório |
| Licença de utilização | Câmara municipal | Obrigatório |
| Autorização do proprietário | Documento próprio (se não fores o dono) | Se aplicável |
| Seguro multiriscos | Seguradora | Obrigatório |
| Certif. conformidade gás | Empresa certificada | Se tiver gás |
| Autorização condomínio | Assembleia de condóminos | Se em condomínio |
Quanto custa registar um AL?
O custo base é baixo — o registo em si é gratuito. Os custos associados são:
- Taxa municipal: varia por município, normalmente €0–€150 por ano (Lisboa e Porto têm taxas mais altas)
- Placa identificativa: €5–€20
- Seguro multiriscos: €80–€250/ano dependendo do imóvel
- Contabilista: recomendado para perceber o melhor regime fiscal — €50–€150 de consulta inicial
E se estiver num condomínio?
Desde 2018, a lei permite que os condóminos proíbam ou condicionem a exploração de AL num condomínio por maioria simples. Se o condomínio onde está o teu imóvel tiver aprovado uma deliberação contra o AL, não podes registar nem explorar o imóvel para este fim.
Se ainda não existe deliberação, recomenda-se ser transparente com o condomínio antes de começar — evita conflitos futuros e possíveis queixas à câmara.
Obrigações contínuas depois do registo
Uma vez registado, tens estas obrigações recorrentes:
- Livro de reclamações — físico ou electrónico, obrigatório por lei
- Taxas turísticas municipais — cobrança e entrega à câmara municipal (mensal ou trimestral consoante o município)
- IRS anual — declaração de rendimentos no Modelo 3
- SEF/AIMA — registo de hóspedes estrangeiros obrigatório dentro de 3 dias úteis (feito pelo SEF online)
- Renovação do seguro — anualmente
Perguntas frequentes
Posso começar a arrendar antes de ter o registo?
Não. A exploração sem registo é uma contra-ordenação que pode resultar em coimas entre €2.500 e €25.000. As plataformas como o Airbnb já pedem o número RNAL para criar anúncios em Portugal.
Quanto tempo demora o processo completo?
Se tiveres toda a documentação, o processo online demora 2 a 5 dias úteis. O principal factor de demora é obter a licença de utilização da câmara, que pode demorar algumas semanas se o imóvel for antigo ou tiver situações irregulares.
Posso ter vários AL?
Sim. Cada imóvel é um registo independente com o seu próprio número RNAL. Se tiveres 3 AL, fazes 3 registos separados. A partir de 3 ou 4 imóveis, faz sentido abrir actividade em Categoria B e eventualmente constituir empresa — fala com um contabilista.
O que é a "suspensão de AL" que ouço falar?
A lei de 2023 (Lei n.º 56/2023) permitiu que câmaras municipais suspendessem novos registos em zonas de pressão urbanística. Registos já existentes não foram afectados. Se o teu imóvel já tinha registo antes de Outubro de 2023, não há problema. Se quiseres registar um novo imóvel em Lisboa ou Porto, verifica primeiro se a zona está aberta.
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