Em Portugal, os rendimentos do alojamento local são tributados em IRS — Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). Não são rendimentos prediais (Categoria F), ao contrário do arrendamento tradicional. Esta distinção importa porque as regras de tributação são completamente diferentes.
Regime simplificado vs. contabilidade organizada
Tens dois regimes à escolha para a tributação dos rendimentos do teu AL:
Regime Simplificado
Aplica-se automaticamente se a tua receita bruta anual não ultrapassar €200.000. Tributas sobre um coeficiente de 0,35 aplicado à receita bruta — ou seja, a AT presume que 65% das receitas são despesas e não precisas de provar nada.
Contabilidade Organizada
Obrigatório acima de €200.000 de receita anual. Podes deduzi as despesas reais, o que só compensa se tiveres muitas despesas documentadas. Exige contabilista certificado.
O coeficiente de 0,35 — o que significa na prática
No regime simplificado, o rendimento colectável é 35% da receita bruta. Sobre esse valor aplicam-se as taxas progressivas de IRS da tua escala (entre 13% e 48%).
Exemplo concreto: Se recebeste €20.000 em reservas em 2025:
- Rendimento colectável: €20.000 × 0,35 = €7.000
- Se a tua taxa marginal de IRS for 28,5%: €7.000 × 28,5% = €1.995 de IRS
- Taxa efectiva sobre a receita bruta: ~10%
Quando tens de abrir actividade nas Finanças
Para explorar um AL legalmente em Portugal, precisas de:
- Abrir actividade nas Finanças: código CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou 55204 (outros alojamentos de curta duração)
- Emitir factura/recibo verde por cada reserva ou pelo total mensal
- Pagar IVA? Não — o AL está isento de IVA (art.º 9.º do CIVA, n.º 28), excepto se tiveres outros serviços incluídos (pequeno-almoço, lavandaria, etc.)
Despesas dedutíveis no regime simplificado
No regime simplificado, a AT já presume que 65% das receitas são despesas — não podes deduzir despesas reais adicionais. Mas há excepções importantes que podes aplicar sobre o rendimento colectável:
Contribuição autárquica (IMI)
Podes deduzir o IMI pago pela propriedade usada como AL — diretamente ao rendimento colectável, não apenas como despesa.
Seguro do imóvel
Prémios de seguro específico para AL são dedutíveis no regime organizado. No simplificado, já estão "incluídos" no coeficiente.
Contribuições para a Segurança Social
Se és trabalhador independente, as contribuições obrigatórias para a SS reduzem o rendimento tributável em IRS.
Obras e melhorias (no regime organizado)
No regime de contabilidade organizada, obras de conservação e manutenção são totalmente dedutíveis.
Retenção na fonte — devo fazer?
Se receberes rendimentos de entidades obrigadas a reter (empresas, organismos públicos), há retenção na fonte de 25%. Para reservas de particulares (a grande maioria dos hóspedes), não há retenção.
Contribuição para a Segurança Social
Os rendimentos de alojamento local geram obrigações de Segurança Social se não tiveres outra actividade por conta de outrem:
- A base de incidência é 70% dos rendimentos trimestrais relevantes
- A taxa contributiva é 21,4%
- Se já és funcionário por conta de outrem, podes estar isento — verifica com a Segurança Social
- Há isenção nos primeiros 12 meses de actividade
Guarda todos os documentos de despesas do AL — mesmo no regime simplificado. Se algum dia mudares para contabilidade organizada, ou se a AT fiscalizar, precisarás de provar as despesas reais.
Prazos importantes para 2026
- Abril–Junho 2026: entrega da declaração IRS referente aos rendimentos de 2025
- Março 2026: prazo para comunicar inicio de actividade se começaste em 2025 e ainda não o fizeste
- Pagamentos por conta: se o IRS liquidado for superior a €1.000, a AT pode exigir pagamentos por conta no ano seguinte (julho, setembro, dezembro)
O que fazer se não declaraste em anos anteriores
Se tiveste rendimentos de AL em anos anteriores que não declaraste, o melhor é fazer uma declaração substitutiva voluntária antes de a AT te contactar. As coimas para declaração espontânea são significativamente menores do que as aplicadas após uma acção inspectiva.
Fala com um contabilista — a maioria aceita regularizar situações passadas a um custo razoável.
Mantém os teus registos em ordem
O ALpronto regista todas as reservas com datas e valores — útil na altura de fazer as contas com a AT.
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