O que é o AIMI?
O Adicional ao IMI é um imposto anual aplicado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos imóveis, cobrado pela Autoridade Tributária. Foi criado para tributar o "excesso" de riqueza imobiliária — quem tem imóveis com valor total elevado paga mais.
O AIMI é calculado e liquidado automaticamente pela AT em Junho de cada ano, com base nos imóveis registados em nome do contribuinte a 1 de Janeiro desse ano. O pagamento é em Setembro.
Quem está sujeito ao AIMI?
Estão sujeitos ao AIMI os proprietários (singulares ou colectivos) de prédios urbanos cujo VPT total ultrapasse determinados limiares:
| Situação | Limiar de isenção | Taxa |
|---|---|---|
| Pessoa singular | Primeiros €600.000 isentos | 0,7% sobre o excedente |
| Pessoa singular (escalão superior) | €1.000.000 a €2.000.000 | 1% sobre esse escalão |
| Pessoa singular (topo) | Acima de €2.000.000 | 1,5% sobre o excedente |
| Casal (tributação conjunta) | Primeiros €1.200.000 isentos | 0,7% sobre o excedente |
| Pessoa colectiva (empresa) | Sem isenção base | 0,4% sobre o total do VPT |
Se o teu AL está em nome de uma sociedade, pagas AIMI sobre o VPT total desde o primeiro euro, à taxa de 0,4%. Para imóveis de valor médio, muitas vezes sai mais caro do que em nome pessoal.
Isenções relevantes para alojamento local
Existe uma isenção específica muito importante para os anfitriões: os imóveis classificados como habitação própria e permanente estão isentos de AIMI.
Para o alojamento local, a questão central é: o imóvel está afecto a actividade económica de AL? Se estiver registado nas Finanças como imóvel afecto à actividade (o que se reflecte na caderneta predial), pode beneficiar de tratamento diferente — mas isto é uma área com jurisprudência em evolução, e deves consultar um contabilista.
Situações de isenção mais comuns
- VPT total inferior a €600.000 — a maioria dos anfitriões singulares com 1-2 propriedades não chega a este limiar e está isenta.
- Imóvel afecto à actividade empresarial — em certas condições, imóveis onde se exerce actividade económica podem ser excluídos da base do AIMI (artigo 135.º-B do CIMI).
- Tributação conjunta do casal — duplica o limiar de isenção para €1.200.000, o que pode ser vantajoso para casais com vários imóveis.
Exemplo de cálculo — caso prático
Um anfitrião singular, com 2 apartamentos de AL em Lisboa e um apartamento de habitação própria:
Exemplo: 3 imóveis, VPT total €750.000
Neste exemplo, mesmo com dois ALs, o proprietário fica isento porque o VPT total não ultrapassa €600.000. A situação muda se o VPT for superior ou se o imóvel de habitação própria não estiver correctamente registado como HPP.
Entra no Portal das Finanças → Património → Imóveis → selecciona cada imóvel para ver o VPT actualizado. O AIMI é calculado sobre o VPT de Janeiro de cada ano.
Estratégias legítimas para reduzir o AIMI
- Tributação conjunta do casal — se o VPT total está entre €600.000 e €1.200.000, a tributação conjunta pode eliminar o AIMI completamente.
- Revisão do VPT — se achares que o VPT dos teus imóveis está sobreavaliado, podes pedir uma avaliação geral (artigo 130.º do CIMI). Um VPT mais baixo reduz tanto o IMI como o AIMI.
- Afectação à actividade — em alguns casos, declarar o imóvel como afecto à actividade de AL pode excluí-lo da base de cálculo do AIMI. Consulta um contabilista antes de alterar a caderneta predial.
- Doação ou partilha — distribuir a propriedade entre cônjuges ou membros da família pode dividir a base de cálculo. Requer planeamento legal cuidadoso.
Com 1-2 propriedades de alojamento local de valor médio em Portugal, o VPT total raramente atinge os €600.000 (singular) ou €1.200.000 (casal). O AIMI é mais relevante para quem tem múltiplos imóveis de alto valor ou grandes portefólios.
IMI vs. AIMI — diferenças que importam
É frequente confundir os dois impostos. A diferença principal:
- IMI — pago sobre cada imóvel individualmente, taxa municipal de 0,3% a 0,45%. Não tem limiar de isenção (além de HPP com determinadas condições).
- AIMI — pago sobre o VPT total de todos os imóveis, só acima dos limiares. É um imposto sobre o conjunto do património imobiliário, não imóvel a imóvel.
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- Verifica o VPT total dos teus imóveis no Portal das Finanças
- Confirma que o teu imóvel de habitação própria está registado correctamente como HPP
- Se o VPT total (excluindo HPP) for inferior a €600.000, estás isento e não há nada a fazer
- Se for superior, fala com um contabilista sobre tributação conjunta ou afectação à actividade
- O pagamento do AIMI (se aplicável) é em Setembro — guarda liquidez suficiente