O que é obrigatório para ter um AL legal
Para operar um alojamento local legalmente em Portugal, precisas de cumprir dois processos distintos:
- Registo no RNAL — Registo Nacional dos Alojamentos Locais, feito no portal Balcão Único Electrónico (BUE)
- Declaração de início de actividade nas Finanças — para emitir recibos e declarar rendimentos de AL
Muitos anfitriões fazem apenas o registo no RNAL e esquecem as Finanças — ou vice-versa. Ambos são obrigatórios.
Desde 2023, o Airbnb, Booking.com e outras plataformas são obrigados a comunicar os rendimentos dos anfitriões à Autoridade Tributária. Se não declaras, a AT vai saber na mesma.
Passo 1 — Registo no RNAL (Balcão Único)
O registo do alojamento local é feito online no portal do Balcão Único Electrónico, através de uma mera comunicação prévia. Não precisas de esperar por aprovação — o número de registo AL é atribuído imediatamente.
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Acede a ePortugal.gov.pt Procura "Registar estabelecimento de alojamento local" e autentica-te com Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão.
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Preenche o formulário de mera comunicação prévia Indica morada completa, fracção, capacidade (número de camas), e se és proprietário ou arrendatário (neste caso, precisas de autorização do senhorio).
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Recebe o número de registo AL Formato: AL-XXXXXX-PT. Este número tem de aparecer em todos os anúncios nas plataformas — é obrigatório por lei desde 2021.
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Coloca a placa identificativa É obrigatória uma placa metálica na entrada do alojamento com a indicação "Alojamento Local" e o número de registo. Podes encomendar online por €15-30.
Passo 2 — Abertura de actividade nas Finanças
Para emitir recibos de renda e declarar os rendimentos, tens de ter actividade aberta nas Finanças com o CAE correcto para alojamento local.
CAEs para Alojamento Local em Portugal
Para a grande maioria dos anfitriões portugueses com apartamento ou moradia no AL, o CAE correcto é o 55201.
Como abrir actividade no Portal das Finanças
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Entra em portaldasfinancas.gov.pt Menu: Cidadãos → Entregar → Declarações → Início/Alteração de Actividade.
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Escolhe "Inicio de actividade" Selecciona IRS (não IRC — és singular) e indica a data de início (pode ser retroactiva até 90 dias).
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Indica o CAE principal: 55201 Se já tens outra actividade aberta, adiciona este como actividade secundária.
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Escolhe o regime de IVA Para a maioria dos anfitriões com rendimentos abaixo de €14.500/ano, aplica-se isenção de IVA ao abrigo do artigo 53.º do CIVA.
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Confirma e guarda o comprovativo Recebes confirmação imediata. Guarda o PDF — vai ser pedido pelo teu contabilista.
Com rendimentos anuais de AL até €200.000, podes ficar no regime simplificado — muito mais simples e sem necessidade de contabilista obrigatório. No regime simplificado, só 35% dos rendimentos de AL são tributados (coeficiente 0,35 aplicado à Categoria B).
Obrigações após abrir actividade
Uma vez com actividade aberta, tens as seguintes obrigações regulares:
- Emitir recibo a cada hóspede — através do Portal das Finanças ou software certificado. O recibo pode ser emitido à saída ou no máximo até ao dia 5 do mês seguinte.
- IRS anual — declaras os rendimentos na Categoria B (actividade empresarial e profissional) do Modelo 3.
- Contribuições para a Segurança Social — se não tens outra actividade profissional por conta de outrem, deves inscrever-te como trabalhador independente e pagar contribuições.
- Livro de reclamações electrónico — obrigatório para qualquer AL registado.
Posso usar a Categoria F em vez da Categoria B?
Esta é uma das perguntas mais frequentes. A Categoria F (rendimentos prediais — rendas) aplica-se ao arrendamento tradicional de longa duração, não ao alojamento local.
O AL, por envolver prestação de serviços (recepção, limpeza, etc.), encaixa na Categoria B. Usar a Categoria F incorrectamente pode resultar em liquidação adicional de imposto e coimas.
Podes regularizar a situação pedindo a abertura retroactiva da actividade (até 90 dias). Para anos anteriores, fala com um contabilista sobre a possibilidade de entregar declarações de substituição antes de seres notificado pela AT.
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Experimentar grátis →Posso ter o AL em nome de empresa (sociedade)?
Sim, mas para a maioria dos anfitriões com 1-2 propriedades não vale a pena o custo adicional (contabilidade obrigatória, IRC, etc.). Considera uma sociedade apenas se tiveres 3 ou mais ALs ou rendimentos anuais superiores a €80.000 — aí os benefícios fiscais podem justificar a estrutura.
Resumo — Checklist de abertura
- ☐ Registo no RNAL via ePortugal.gov.pt
- ☐ Número de registo AL obtido e colocado nos anúncios
- ☐ Placa metálica encomendada para a entrada
- ☐ Actividade aberta nas Finanças (CAE 55201)
- ☐ Regime de IVA confirmado (isenção art. 53.º se <€14.500)
- ☐ Inscrição na Segurança Social como trabalhador independente (se aplicável)
- ☐ Livro de reclamações electrónico activado