O que mudou com a Lei 56/2023
A chamada "Lei Mais Habitação" (Lei 56/2023) alterou as regras do alojamento local em edifícios de habitação. A principal mudança foi a possibilidade de os condomínios suspenderem ou oporem-se ao exercício de AL em fracções autónomas, desde que cumpram determinados requisitos.
Antes desta lei, os condomínios não tinham esta capacidade. Agora têm — mas com condições específicas.
Se o teu registo de AL é anterior a agosto de 2023, estás protegido. A lei não tem efeito retroactivo para licenças existentes. O condomínio não pode cancelar retroactivamente um AL já registado e em funcionamento.
Como funciona a oposição do condomínio
Para que um condomínio possa opor-se ao AL numa fracção, têm de se verificar todas estas condições:
- Deliberação em assembleia de condóminos com maioria qualificada (⅔ das permilagens do edifício)
- A deliberação tem de ser comunicada à câmara municipal onde o AL está registado
- O titular do AL tem direito a ser ouvido antes da deliberação final
- Só pode ser aplicada a novos registos — não a ALs já existentes
Não é ⅔ dos condóminos presentes na assembleia — é ⅔ do total de permilagens do edifício. Se o teu edifício tem 10 fracções e a tua vale 120‰, precisas de condóminos que representem pelo menos 667‰ no total a votar contra. Na maioria dos edifícios é muito difícil atingir este quórum.
O que o condomínio NÃO pode fazer
- Cancelar um AL já registado antes de agosto 2023
- Proibir hóspedes de usar as partes comuns (elevador, entrada, jardim)
- Cobrar taxas extras aos hóspedes de AL
- Impedir o acesso de hóspedes ao edifício
- Deliberar a proibição com maioria simples (precisam de ⅔ das permilagens)
Regulamento do condomínio vs. lei
Muitos condóminos citam o "regulamento do condomínio" para proibir o AL. Atenção: um regulamento de condomínio não pode sobrepor-se à lei. Se o regulamento foi aprovado antes de existir legislação sobre AL, não tem validade jurídica para o proibir.
Apenas uma deliberação em assembleia, seguindo o processo legal descrito acima, tem força para criar restrições ao AL.
| Situação | O condomínio pode agir? |
|---|---|
| AL registado antes de agosto 2023 | Não — protegido por lei |
| AL registado após agosto 2023 | Sim — com ⅔ das permilagens |
| Regulamento antigo do condomínio | Não tem validade jurídica |
| Deliberação com maioria simples | Não — inválida sem ⅔ |
| Proibir acesso de hóspedes às áreas comuns | Não — proibido por lei |
Como proteger o teu AL preventivamente
1. Comunica com os vizinhos
A maioria dos conflitos começa com ruído, lixo ou comportamentos inapropriados de hóspedes. Uma comunicação proactiva com os vizinhos — apresentando-te como anfitrião responsável — pode prevenir 90% dos problemas.
2. Define regras claras para os hóspedes
Inclui no manual do hóspede (e no check-in) regras claras sobre silêncio, lixo e comportamento em áreas comuns. Hóspedes mal informados são a principal causa de conflitos com condomínios.
3. Participa nas assembleias
Se souberes que vai haver uma deliberação sobre AL na próxima assembleia, tens direito a ser ouvido. Apresenta-te, mostra que és um anfitrião responsável e apresenta dados sobre o impacto positivo do teu AL.
Gere o teu AL com profissionalismo
O ALpronto ajuda-te a manter registos organizados e a gerir hóspedes de forma profissional — a melhor defesa contra conflitos com condóminos.
Experimentar grátis →Aviso legal: Este artigo tem fins informativos e não substitui aconselhamento jurídico. A legislação sobre AL está em constante evolução. Consulta sempre um advogado ou solicitador para situações específicas.